什么是房屋净值？

房屋净值是您在房产中拥有的所有权数量。 只要您的抵押贷款余额小于房产价值，您就拥有一定数量的房屋净值。 贷方允许您以房屋净值贷款的形式借入该所有权的一部分。

详细了解房屋净值以及以房屋为抵押借款是否适合您。

房屋净值贷款如何运作？

房屋净值贷款允许您借入一定比例的净值。 它的结构通常是固定利率贷款，在预定的时间段内按月付款。 付款包括本金和利息，通常会摊销，以便您在贷款期限开始时支付更多利息。

南方银行公司 altLine 首席执行官盖茨·利特尔 (Gates Little) 表示：“这种贷款是有担保的贷款，这意味着有抵押品可以保证如果您不付款，贷方可以收回一些东西。” 换句话说，您的房屋被用作抵押品，如果您拖欠房屋净值贷款，则可能会被取消抵押品赎回权。

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股权如何建立？

公平建立在几个方面：

• 大额首付： 当您第一次买房时，支付更多的首付会显着增加您的资产。
• 支付抵押贷款： 当您支付抵押贷款时，您在还清余额的同时还增加了房屋净值。
• 物业价值上升： 当您的财产价值上升（也称为升值）时，您的资产就会增加。 您财产的价值取决于经济状况和您所在的位置。 此外，如果您对您的房屋进行任何添置，包括改善或维修，这可以增加您的财产的价值。

房屋净值贷款的平均利率

大多数（但不是全部）房屋净值贷款都有固定利率。 Little 表示，这是一个优势：“固定利率可确保您的每月付款是可预测的。”

此外，房屋净值贷款的利率往往低于许多其他选择，因为房产本身被用作抵押品。 在寻找最佳房屋净值贷款利率时，起始利率范围可能在 5.570% APR 和 8.500% APR 之间，具体取决于贷方和您的信用状况。

很高兴知道： 一些房屋净值贷款的另一个重要好处是利息可以免税。 但是，为了利用，您需要满足两个要求：

• 逐项列出您的税收减免
• 贷款资金用于购买、建造或改善用作抵押品的财产

成本和费用

房屋净值贷款的缺点之一是它比其他类型的融资具有更高的关闭成本。 在做出决定之前权衡您的贷款选择的全部成本非常重要。

“根据您的财务状况，房屋净值贷款附带费用和关闭成本，这可能使它们不像其他融资方案那样‘划算’，”利特尔说。 “如果你必须为个人贷款支付更多利息，但又不必将你的房屋用作抵押品或支付过户费，这可能比房屋净值贷款更划算。”

您可以通过房屋净值贷款获得什么样的交易费用？ 以下是常见费用：

• 鉴定费
• 贷方发起费
• 信用报告费
• 标题搜索
• 公证费

除了您的利率之外，比较这些成本也很重要。

你如何获得资格？

在房屋净值贷款申请过程中，贷方会检查许多因素。

“在获得房屋净值贷款时，出色的信用评分、可靠就业证明甚至首付都变得越来越重要，”利特尔说。 “准备好让你的财务状况的这些元素受到仔细审查。”

让我们来看看三个主要的应用因素。

信用评分

获得信用不良的房屋净值贷款当然是可能的，但您可能需要搜索使用此类信用状况的特定贷方。 在经济动荡的情况下，可能更难获得资格。

“由于房地产市场的不确定性越来越大，贷方在批准此类贷款时更加谨慎。 他们还密切关注信用评分（大多数贷方首选至少 700），”All Reverse Mortgage 首席执行官迈克尔布兰森说。

债务收入比

即使拥有出色的信用评分，您也需要有收入来支持房屋净值贷款的支付，而无需从其他来源负债太多。 “贷方要求最高 43%。 这意味着你每月的债务支出不应超过你每月总收入的 43%，”布兰森说。 “考虑到当前的环境，一些贷方甚至将债务收入比降至 36%。”

总股本

贷方限制您可以借入多少股权。 在大多数情况下，您最多只能借到您财产价值的 85%，其中包括您的抵押贷款。

如何确定您的房屋净值

让我们来看看如何计算您的房屋净值以及您可以借多少钱。

您需要的第一条信息是您房产的当前市场价值。 房地产网站可以帮助您了解这个数字，尽管最终贷方可能需要评估来确认。

然后你需要知道你的抵押贷款余额，因为你通常可以借到你房屋价值的 85%。 将房产价值乘以 0.85 以确定您的最大贷款价值比。 然后减去您的抵押贷款余额——剩下的数字就是您可以为房屋净值贷款借入的金额。

这是一个例子：

假设您的房屋价值 400,000 美元。 您剩余的抵押贷款余额为 275,000 美元。 首先找到最大贷款价值比 (LTV)：

400,000 美元 x 0.85 = 340,000 美元（最高 LTV）

接下来，用未偿还的抵押贷款减去 LTV：

340,000 美元 – 275,000 美元 = 65,000 美元

这意味着您最多可以申请借款 65,000 美元。

房屋净值贷款的优缺点

在开始填写房屋净值贷款申请之前，请权衡利弊。

优点：

• 利率低于其他类型的融资
• 在某些情况下，贷款利息可以免税
• 每月付款通常是固定的（因此可以预测）
• 资金几乎可以用于任何事情

缺点：

• 如果您违约，丧失抵押品赎回权的风险
• 与其他一些选项相比，关闭成本更高
• 可能花的比你需要的多

如何申请房屋净值贷款

如果房屋净值贷款听起来是正确的选择，请按以下方式申请：

1. 从多个贷方获得资格预审以比较成本。
2. 选择贷款人并填写正式申请。
3. 提交所需文件，例如银行对账单、工资单和当前抵押贷款余额。
4. 进行房屋估价流程，其中可能包括专业评估和产权搜索以确认房屋所有权。
5. 如果获得批准，您将一次性获得房屋净值贷款。

房屋净值贷款的替代选择

除了房屋净值贷款，您还有其他购买房屋的选择：

• 房屋净值信贷额度 (HELOC)： 此选项的工作原理与信用卡非常相似，允许您在初始提款期间提取不超过您的信用额度的资金。
• 反向抵押贷款： 如果您年满 62 岁或以上，您可以通过以房屋净值为抵押从贷方获得资金。 您可以将这笔资金用于家庭装修、维修或生活开支。
• 现金再融资： 通过现金再融资，您可以用另一笔贷款代替当前的抵押贷款，以现金形式提取。 随着时间的推移，您还清了贷款，您的房屋仍然可以作为抵押品。 现金可以用于任何目的。

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个人贷款和信用卡

虽然可以使用个人贷款进行抵押，但通常不建议这样做。 个人贷款的还款期较短，利率较高，因此抵押贷款是购房的更好选择。 同样，信用卡的利率和费用更高。 您不应该用它来买房或支付首付款。

将这些选项与房屋净值贷款进行比较：

经常问的问题

我可以获得信用不良的房屋净值贷款吗？

贷方通常希望 FICO 信用评分达到或超过 680 分才能获得房屋净值贷款，但这并不意味着您不能提高信用评分以获得资格。 您的贷款价值比也应至少为 80%，您的房屋净值至少为 20%。 您的债务收入比也应该为 43% 或更低。 得分低于 680 分可能会获得贷款，但要做好贷款额度较低和利率较高的准备。

我应该申请房屋净值贷款吗？

这取决于您的财务状况。 如果您有信心按时付款并且您对贷款资金有明确的用途，这可能是一个不错的选择。 但是，如果您容易延迟付款和超支，或者您已经对支付抵押贷款感到压力，那么它可能不是最佳选择。